Una ciudad no emerge porque participa en un foro de municipios emergentes. Emerge cuando su crecimiento paga su propia infraestructura.
EL CONCEJO DE SINCELEJO autorizó al alcalde a viajar a Cancún para participar en el foro Capital G50, «Municipalidades Emergentes». La autorización obtuvo 13 votos a favor, uno en contra y tres ausencias, y los gastos del desplazamiento, según la solicitud, los asume el propio mandatario. Es una decisión dentro de las competencias de la corporación y no es lo que quiero discutir. Lo que merece una conversación pública es la idea que ese nombre instala: que Sincelejo, con unos 320.000 habitantes, es una ciudad emergente y que avanza.
Emerger no es consolidarse. En el lenguaje del BID, una ciudad emergente es una ciudad intermedia de crecimiento acelerado. Y una ciudad que crece rápido es la que más necesita planificar. Lo que se presenta como motivo de celebración debería leerse como una alerta.
Un foro no certifica nada sobre infraestructura, suelo o servicios. Y los indicadores que suelen exhibirse como señales de progreso miden otra cosa: el aumento en la matrícula de vehículos nuevos habla de consumo, no de ciudad. El proyecto «Sincelejo Territorio Inteligente», anunciado este año, contemplaba tener operativo su sistema de vigilancia y su centro de monitoreo hacia noviembre. Pero un territorio no es inteligente por tener datos: lo es por tener un plan que los use.
Mientras tanto, quien camina Sincelejo se encuentra con huecos viales mal recuperados, calles pavimentadas con aportes de los propios vecinos, inundaciones cada vez que llueve, un sistema de movilidad en poder de las motos e informalidad laboral y habitacional muy extendida. Son las funciones que una ciudad planificada debería resolver y que una ciudad que solo crece deja pendientes.
Cuando la ciudad se expande o cambia el uso de un predio, el suelo se valoriza. Sin instrumentos para capturar parte de esa valorización, la ganancia queda en manos privadas y la ciudad queda con la deuda. Con instrumentos, esa valorización financia calles, drenajes, andenes y espacio público. Colombia los tiene desde la Ley 388 de 1997. Sincelejo, según nuestra revisión, los tiene en buena parte sin aplicar.
La contribución por valorización no se cobra en Sincelejo mediante derrama general de obras desde hace más de diez años. El último programa masivo se rigió por los Acuerdos 014 y 040 del Concejo y por decretos de 2009, y lo gestionó el Fondo Rotatorio Municipal de Valorización (FOMVAS).
Ese programa generó fuertes disputas y demandas; el tribunal anuló partes de los decretos en 2011 y, pese a ello, el municipio continuó cobrando la cartera morosa. Hoy FOMVAS opera principalmente para administrar esa cartera antigua y expedir los paz y salvos que exigen los trámites notariales. No se ha estructurado ni aplicado un nuevo cobro general para proyectos recientes.
Esa experiencia dejó una lección equivocada: que la valorización es un instrumento fallido. No lo es. Lo que falló fue un diseño que no logró consenso técnico ni social. La consecuencia de no tener regla general es que los vecinos pagan igual, pero de forma desordenada y desigual, mediante esquemas como «Todos ponen», que dependen de cada gestión y de cada comunidad.
La participación en plusvalía está contemplada en el Estatuto Tributario municipal (Acuerdo 278 de 2020) y en la Ley 388. Pero en la práctica no se está cobrando: no se han emitido los actos administrativos de cálculo ni las actualizaciones definitivas del Plan de Ordenamiento Territorial que permitirían gravar los incrementos del valor del suelo por decisiones normativas. Las curadurías exigen las revisiones de ley, pero el cobro permanece inactivo ante las notarías. Cada decisión de uso del suelo que valoriza un predio sin que la ciudad recupere nada es una carga que, tarde o temprano, termina pagando otro.
Los instrumentos sueltos no bastan: hay que moverlos juntos. Para eso existen los Grandes Proyectos Urbanos (GPU), intervenciones estratégicas que gestionan terrenos fragmentados o subutilizados, reparten cargas y beneficios, asocian capital privado con el sector público y recuperan el valor que genera la inversión pública. Su base legal en Colombia está en la Ley 388 (macroproyectos, art. 114; planes parciales; unidades de actuación urbanística; operaciones urbanas especiales), reforzada por la Ley 1469 de 2011 y la Ley 2079 de 2021.
Sincelejo tiene candidatos evidentes. La propuesta de nueva Terminal de Pasajeros no es solo una obra de transporte: es un GPU. Trasladar las más de treinta terminales satélite de la troncal y la Av. Okala liberaría suelo para un hub de movilidad pública, una plataforma logística articulada al mercado público y un parque urbano, bajo el principio de renovación sin desplazamiento. En el centro, el Edificio Takasaluma, en obra negra desde 1984, es otro candidato. Todos estos proyectos exigen un operador, una figura jurídica y una fuente de financiación.
Sincelejo no tiene un banco inmobiliario. El artículo 118 de la Ley 388 permite que los bancos de tierras de la Ley 9 de 1989 se constituyan como bancos inmobiliarios: establecimientos públicos, empresas industriales y comerciales del Estado o sociedades de economía mixta. Ibagué lo hizo con su Gestora Urbana y Bogotá cuenta con su Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano. Un banco inmobiliario adquiere, reúne y habilita suelo, negocia con propietarios y asocia capital privado sin que el municipio pierda el control sobre el uso final. Por eso, cuando propusimos Sincelejo 2040, el Banco de Tierras quedó como Lineamiento L1. Sin un operador así, cada predio estratégico se negocia a destiempo y a pequeña escala.
En mayo de 2025, el Concejo expidió el Acuerdo 361, que autorizó temporalmente al alcalde a entregar o transferir predios considerados improductivos como forma de pago de deudas del municipio, en medio de un déficit fiscal. Esta semana, según reportó BluRadio, la Red de Veedurías Ciudadanas de Colombia presentó una denuncia ante la Fiscalía, la Procuraduría y la Contraloría, en la que pide investigar la entrega de nueve inmuebles, avaluados en cerca de $20.000 millones, y establecer si esas operaciones se formalizaron cuando ya habían vencido las facultades otorgadas. Son afirmaciones de un denunciante que corresponde a las autoridades verificar, y no las doy por probadas.
Pero la discusión de fondo no depende de ese resultado. Cabe preguntarse si un predio es improductivo porque no produce o porque la ciudad no tiene un operador que lo haga producir. Un municipio con banco inmobiliario convierte esos activos en palanca para un GPU, para vivienda o para espacio público. Un municipio sin él, enfrentado a un déficit, tiende a entregar el suelo para cerrar el hueco fiscal, y el activo que podría financiar la ciudad se va sin volver.
Alrededor del GPU y del banco inmobiliario funcionan otros instrumentos: el reparto de cargas y beneficios, el reajuste de tierras y la integración inmobiliaria, para que nadie quede fuera del reparto; los derechos adicionales de construcción y desarrollo, que se negocian a cambio de infraestructura y espacio público; las alianzas público-privadas y las fiducias, con reglas públicas y control; y un catastro actualizado, que dé base real al predial y a todo lo anterior. Ninguna es mágica ni se aplica sola. Dependen de voluntad política y capacidad técnica.
Una ciudad emergente de verdad se mediría por otros indicadores: recaudo por plusvalía y valorización, déficit de malla vial y de drenaje, espacio público por habitante, cámaras y mapeo para evitar los delitos, formalidad laboral y capacidad de pagar su infraestructura sin pedirle dos veces el esfuerzo a los vecinos. Y tendría una visión de largo plazo que sobreviva a los cuatrienios.
Participar en un foro no es un error, y aprender de otros municipios puede servir. Pero el reto de Sincelejo no es sumarse a una red de ciudades emergentes. Es activar sus instrumentos, crear su banco inmobiliario y poner en marcha sus grandes proyectos.
Porque una ciudad no avanza cuando recibe invitaciones. Avanza cuando el crecimiento paga la ciudad que necesitamos.
