SINCELEJO hizo algo que pocas ciudades intermedias del país han logrado: actualizó al cien por ciento su catastro urbano y rural, se habilitó como gestor catastral autónomo mediante Resolución IGAC 1030 de diciembre de 2020, y completó la actualización en febrero de 2023 con un rezago de diez años a cuestas. Fue una decisión técnica valiente. El problema no es lo que hizo. El problema es lo que no ha hecho con eso desde entonces.
La Dirección de Catastro Municipal opera adscrita a la Secretaría de Hacienda. No a Planeación. Ese detalle institucional, que parece menor, lo explica casi todo. Una oficina cuyo jefe rinde cuentas al secretario de Hacienda tiene un único norte: fortalecer el recaudo. Y eso fue exactamente lo que ocurrió: la actualización catastral sirvió, ante todo, para reliquidar el impuesto predial de miles de propietarios que llevaban una década pagando por avalúos desactualizados. Las quejas ciudadanas no tardaron.
La meta de recaudo por Impuesto Predial Unificado para 2023 fue de 30.000 millones de pesos, sobre ingresos de libre destinación proyectados en 94.000 millones. La alcaldía tenía razón en cobrar lo que correspondía: diez años de rezago generan distorsiones reales en las finanzas municipales. Pero cobrar más no es lo mismo que planear mejor. Y ahí está el nudo.
En 2024, la propia Dirección de Catastro detectó una discrepancia monumental en su base de datos: 7.045 predios urbanos estaban registrados como de uso habitacional, pero carecían de construcciones. Mediante Resolución 8746 de 2024, se ordenó su reclasificación como lotes urbanizables no construidos. Es un dato revelador: muestra el tipo de trabajo que ocupa a la oficina —conservación técnica, rectificación de datos, actualización de avalúos. Todo necesario. Nada transformador.
Porque una base catastral actualizada no es solo un insumo tributario. Es el mapa más preciso que tiene una ciudad para entenderse a sí misma: saber dónde está el suelo vacante, qué predios se han valorizado por decisiones urbanísticas, qué zonas concentran informalidad, qué sectores tienen capacidad contributiva no capturada. Sincelejo tiene ese mapa. Lo que no tiene es quién lo use para planear.
La participación en plusvalía exige como condición técnica indispensable una base catastral actualizada. Sincelejo la tiene. ¿La ha activado? No existe evidencia pública de un solo proceso de liquidación de plusvalía desde que se completó la actualización. Lo mismo ocurre con la contribución de valorización: el Fomvas existe en el papel, pero opera de manera marginal frente al déficit vial acumulado de décadas.
La pregunta que se impone es por qué Planeación Municipal no es más dinámica teniendo esa base. La respuesta tiene varias capas. La primera es institucional: el catastro vive en Hacienda, y Planeación no tiene conexión operativa directa con esa información. La segunda es técnica: aplicar plusvalías o cargas urbanísticas requiere capacidad especializada que hoy no existe en Planeación Municipal. La tercera, y quizás la más honesta, es política: cobrarle a los propietarios la valorización que generó un cambio de norma urbanística es técnicamente correcto, pero políticamente costoso en una ciudad donde los grandes propietarios de suelo tienen peso electoral.
En marzo de 2025, la Alcaldía suscribió el Convenio CI 1410-2025 con el Ministerio de Vivienda para establecer criterios de homologación de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas. Un paso técnico en la dirección correcta. Pero un convenio de homologación sin una política activa de captura de plusvalías es como afinar el instrumento sin tocarlo.
Sincelejo tiene hoy la radiografía más precisa de su suelo en toda su historia. Sabe cuánto vale cada predio, dónde están los lotes vacantes, cómo se ha comportado el mercado inmobiliario zona por zona. Esa información podría financiar infraestructura, ordenar el crecimiento urbano, reducir la informalidad y darle a Planeación una herramienta real de gestión territorial. En cambio, sirve principalmente para generar recibos de predial.
El catastro multipropósito se llama así porque debería tener múltiples usos: tributario, jurídico y urbanístico. En Sincelejo solo se usa uno. Los otros dos siguen esperando que alguien decida que planear también es gobernar.
